律師原創 |被法院查封的房子能否出租?

 
最近接連有多位朋友詢問,其被法院查封的房子能否出租?
 
  作為一名房地產專業律師,首先想到的是《城市房地產管理法》中的“被查封的房產,不得轉讓”。轉讓有限制,可出租卻沒有相關規定。
 
  有觀點認為,被查封的房子可以出租。理由為,“查封是一種程序性防范措施,而不是實體權利實現的物權限制,不應當阻礙當事人行使除處分財產或使財產價值受到貶損之外的經營行為”。出租是物權中的收益權,查封手段禁止轉讓,但并不禁止收益,況且這種收益有利于執行申請人債權的實現。
 
  但筆者認為,擅自將被查封的房子出租違法,建立在該違法行為基礎上的一切收益也將得不到法律保護。理由如下:
 
  理由一
 
  租賃合同的形成,便給查封的房產設立了權利負擔。根據《最高人民法院關于民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第二十六條規定,“被執行人就已經查封、扣押、凍結的財產所作的轉移、設定權利負擔或者其他有礙執行的行為,不得對抗申請執行人。”擅自設立權利負擔的出租行為,侵犯了申請執行人的權利,并不具有完整的法律效力。
 
  理由二
 
  法院查封措施的方式,已表明禁止被查封房產的出租。
 
  一方面,查封文書由房管部門協助執行。房管部門監管所有房產交易,查封房產的交易更是受到嚴格控制,根據《城市房地產管理法》第二條規定,“房地產交易包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃”,出租行為也是房產交易的一種,故亦受到限制。
 
  另一方面,查封須采取公示方式。承租人在無視查封公示的情況下仍然承租被查封的房產,存在過錯,“第三人未經人民法院準予占有查封、扣押、凍結的財產或者實施其他有礙執行的行為的,人民法院可以依據申請執行人的申請或者依職權解除其占有或者排除其妨害”,故承租人的承租行為也是違反執行規定的。
 
  總結
 
  綜上,擅自將被法院查封的房子出租行為不受法律保護。被執行人若確想要將房屋出租,前提是經過法院的準予。

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